近來，房屋交易市場火爆，一方面人們生活水平提高，都希望在城市里站穩(wěn)腳跟，房子成為他們的必需品，再者房屋漲價過快，供不應求，促成房屋成交量日益增加。但是在現(xiàn)實生活中，由于對于其中風險認知匱乏，買方人不能識別房屋是否為債務房屋而引起不必要損失的現(xiàn)象時有發(fā)生，那么在購買房屋時，債務房屋買賣協(xié)議書是否有效？

　　一、債務房屋買賣協(xié)議書是否有效？

　?。ㄒ唬﹤鶆辗课菰试S轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓附有一定條件

　　總的來說首先債務房屋是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓無效。其次，債務房屋要實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時才發(fā)生抵押財產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于債務房屋轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務，含使轉(zhuǎn)讓房達到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項權(quán)利抵押（合同各方另有約定的除外）?？赡芤驗檗D(zhuǎn)讓方認為價格賣低了，想毀約，于是以債務房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張買賣協(xié)議無效。實際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實，不使轉(zhuǎn)讓房達到轉(zhuǎn)讓條件，不進行過戶登記。

　?。ǘ┎环限D(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進行過戶登記

　　被轉(zhuǎn)讓房屋因為債務存在設置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

　　二、買到債務房屋怎么處理？

　　（一）購買債務房屋存在風險

　　如果開發(fā)商在向消費者出售債務房屋時即未通知抵押權(quán)人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉(zhuǎn)讓行為是無效行為。也就是說，購房者與開發(fā)商所簽訂的商品房購銷合同屬于無效合同。因此，抵押權(quán)人作為抵押權(quán)人，在債務人（開發(fā)商）遲延履行還款義務的情況下，有權(quán)依照法律相關(guān)規(guī)定實現(xiàn)抵押權(quán)。

　?。ǘ┤糸_發(fā)商故意隱瞞債務房屋抵押事實，消費者可申請賠償

　　消費者可根據(jù)《最高人民法院審理糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條追究開發(fā)商的相關(guān)責任。該解釋規(guī)定“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?！边@購房者可以向法院起訴開發(fā)商返還自己已付的購房款、房款利息、裝修費用等，并可請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　針對已經(jīng)有抵押權(quán)的債務房屋，若符合條件是可以進行轉(zhuǎn)讓的話，此時購房者購買債務房屋協(xié)議書就是有效的。但如果是法律明確規(guī)定不能進行轉(zhuǎn)讓的房屋，而購房者不小心買到了的話，則這樣的房屋就是不能進行過戶的。

　　綜上所述，雖說債務房屋買賣協(xié)議書雖說不一定無效，但是存在很大的風險，購房者極有可能因為債務房屋存在瑕疵而不能過戶入住，在房屋上漲期間，不僅會造成時間金錢上的浪費，也會影響到家庭的購房計劃。因此，在購買房屋時，可咨詢當?shù)胤慨a(chǎn)律師，了解房屋交易程序和風險，以免不必要的損失。